Američania, narodení v silných populačných ročníkoch po roku 1946, zúfalí kvôli výške svojho príjmu na dôchodku, sa čoraz viac obracajú k finančnému produktu, ktorý po prepade cien nehnuteľností zostal nevyužívaný: reverznej hypotéke.
Mnohí dôchodcovia nemajú uložených dosť peňazí na pokrytie výdavkov na zvyšok svojho života. Ale mnoho z nich má jedno hlavné aktívum – dom. Reverzná hypotéka im umožňuje si na základe vlastníctva domu požičať a kým sa nepresťahujú, alebo nezomrú, v podstate nemusia úver splácať.
Dlžníci v roku 2013 vyčerpali z úverov 15,3 miliárd dolárov, čo predstavuje oproti predchádzajúcemu roku nárast o 20 percent. Rekordným bol rok 2009, kedy boli poskytnuté reverzné hypotekárne úvery v celkovej hodnote 30,21 miliárd dolárov.
Makléri a bankári hovoria, že 77 miliónov ľudí zo silných populačných ročníkov odchádzajúcich do dôchodku v najbližších rokoch pravdepodobne podnieti ďalší rast úverov a vytvorí sa priestor pre rast trhu domácich úverov, na ktorom v poslednom čase objemy poskytnutých úverov klesali.
Ale v tejto fáze je väčšina väčších veriteľov úvermi znepokojených – napríklad v roku 2011 Wells Fargo & Co a Bank of America z ich poskytovania vycúvali. Wells uviedol faktory, vrátane nepredvídateľných cien domov a úrovne kriminality, ktoré sú dôvodom pre to, aby sa poskytovaniu reverzných hypoték vyhli.
US Federal Housing Administration – vládna agentúra, ktorá tieto úvery garantuje, ich takisto považuje za riskantné. Straty na reverzných hypotékach boli v minulom roku dôvodom finančnej výpomoci daňových poplatníkov agentúre v hodnote 1,7 mld. dolárov a niektorí odborníci sa obávajú, že by mohli skončiť v podobných problémoch znova.
„FHA je týmito úvermi ohrozená a daňoví poplatníci sú nimi takisto ohrození, “ povedal James Bothwell, konzultant a bývalý prevádzkový riaditeľ systému Federal Home Loan Bank.
Agentúra minulý rok uskutočnila zmeny vo svojom programe reverzných hypoték v snahe o zvýšenie bezpečnosti poskytovania pôžičiek.
„Ako u každého hypotekárneho produktu, hrozí nebezpečenstvo nevrátenia pôžičiek, ale urobili sme a naďalej vyvíjame značné úsilie na zmiernenie tohto rizika,“ tak pri poskytovaní pôžičiek ako aj pri vymáhaní peňazí na konci úveru, povedala Melanie Rousselle, hovorkyňa amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest. FHA je súčasťou oddelenia.
Dôvody, pre ktoré sú tieto pôžičky pre veriteľa a vládu potenciálne toxickými, sú zároveň dôvodmi atraktívnosti pôžičiek pre dlžníkov: majiteľ domu, ktorý má aspoň 62 rokov, dostane jednorazovú sumu peňazí, úverový limit, alebo mesačný príjem z ich reverznej hypotéky a po celé desaťročia úver potenciálne nemusí splácať. Počas týchto rokov sa z požičanej sumy akumuluje úrok, ktorý je v súčasnej dobe pri fixnej úrokovej sadzbe tesne nad 5 percent. V čase splatnosti úveru nemusí mať dom dostatočne vysokú hodnotu na to, aby pokryl celú dlžnú sumu, čo môže viesť k strate FHA.
Analytici uviedli, že vzhľadom k tomu, že objem reverzných hypotekárnych úverov je vzhľadom k 9,4 biliónovému americkému hypotekárnemu trhu stále malý, je riziko pre finančný systém zvládnuteľné.
MENŠÍ veritelia
Sú to práve menší veritelia, ktoré vidia v reverzných hypotékach príležitosť a sú stále presvedčení, že je to skutočná príležitosť k rastu.
„Trh je obrovský. Nie je nasýtený,“ povedal v decembri na konferencii Denmar Dixon, investičný riaditeľ nezávislej hypotekárnej spoločnosti Walter Investment Management Co.
Každý deň dovŕši 10.000 ľudí zo silných populačných ročníkov vek 65 rokov, ktorý je v Spojených štátoch tradičným vekom odchodu do dôchodku. Podľa spoločnosti Fidelity až 48 percent z nich uvádza, že nemajú dosť peňazí na pokrytie svojich základných výdavkov počas dôchodku. Maklérska spoločnosť Charles Schwab Corp. Odhaduje, že šesťdesiat percent ľudí má na dôchodok nasporených menej než 100.000 dolárov.
Walter je väčší súper, Ocwen Financial Corp, odhaduje potenciálnu veľkosť reverzného hypotekárneho trhu na 1,9 bilióna dolárov s veľkým priestorom pre rast z 90 miliárd dolárov týchto úverov nesplatených ku koncu septembra.
Veritelia účtujú za poskytovanie týchto hypoték vysoké poplatky a potom ich viažu do amerických vládou zaručených dlhopisov, ktoré sa predávajú investorom. Marža z predaja týchto úverov môže byť trikrát až päťkrát väčšia ako marža bežných hypoték, povedal Don Currie, prezident spoločnosti High Tech Lending. Banky môžu tiež vyberať poplatky za služby, ako je zasielanie výpisov z účtu dlžníkom.
Kým objem týchto úverov rastie, podľa prognóz Asociácie hypotekárnych bankárov sa v roku 2014 očakáva pokles objemu tradičných hypotekárnych úverov o 37 percent, keďže vyššie ceny priškrtili refinančné činnosti.
„ Existuje množstvo poskytovateľov hypotekárnych úverov, ktorí sledujú ich klesajúce objemy a reverzné hypotéky môžu vidieť ako príležitosť na zvýšenie príjmov, “ povedal David Stevens, prezident MBA a bývalý komisár FHA.
Úvery, ktoré FHA garantovala, utrpeli v dôsledku finančnej krízy veľké straty, pretože ceny domov na vnútroštátnej úrovni klesli o viac ako 30 percent. Ale agentúra utrpela neúmerne veľké straty na reverzných hypotékach – tieto pôžičky tvorili iba 7 percent portfólia úverov garantovaných agentúrou, ale prispeli k 17 percentám straty.
Reverzné hypotéky môžu veľmi poškodiť veriteľov aj ručiteľov, pretože ich splatenie tak veľmi závisí od ceny domov.
V stabilných časoch sú tradičné hypotéky založené na schopnosti dlžníka ich splácať, s tým, že v prípade, že dlžník svoj záväzok nesplní, banka má k dispozícii predaj domu.
Pre reverzné hypotéky je založený majetok, teda dom, asi tak všetkým, na čo sa veriteľ môže spoľahnúť. Ceny domov, ktoré sú ešte stále nižšie ako boli ich maximá v roku 2006, posledných pár rokov rástli a ekonómovia v blízkej budúcnosti nepredpokladajú veľké riziko ich významného poklesu.
Predpovedanie cien domov na desaťročia je však oveľa ťažšie.
V apríli 2013 FHA v snahe znížiť riziká obmedzila sumu, ktorú si majiteľ domu môže požičať ako paušálnu sumu v prvom roku na 60 percent a to až do maximálnej sumy 625.500 amerických dolárov. Predchádzajúci limit bol 100 percent.
FHA tiež práve vytvára nové pravidlá, ktoré budú od veriteľa vyžadovať, aby sa ubezpečil, že dlžník je schopný zaplatiť dane a poistenie týkajúce sa domu a údržbu svojho domu.
Reverzná hypotéka môže niektorým majiteľom domov pomôcť naplniť ich skutočné potreby. Janie Baratta, 63, po smrti jej manžela v roku 2012 stále prenasledovali účty za kolektory. Bývalý vedecký pracovník v biologickom výskume na University of California v Irvine mal 50.000 dolárový dlh za účty z kreditných kariet, ktoré sa nazbierali počas jeho choroby a stále nebol splatený zostatok hypotéky za ich trojizbový ranč v kalifornskom Irvine v hodnote 1.500 dolárov.
Jej príjem vo výške 4.000 dolárov z dôchodkového a sociálneho zabezpečenia nestačil na pokrytie všetkých nákladov.
Potom v roku 2012, dostala reverznú hypotéku vo výške 300.000 dolárov od High Tech Lending. Dnes je jej kreditná karta splatená, rovnako ako jej bežný úver na bývanie.
Trestné činy vyskytujúce sa pri poskytovaní reverzných hypoték môžu FHA poškodiť a spôsobiť jej straty a sú aspoň čiastočne dôvodom, pre ktorý sa tieto pôžičky poskytujú s takými vysokými úrokovými sadzbami a poplatkami: reverzná hypotéka sa teraz poskytuje za úrokovú mieru len o niečo vyššiu ako 5 percent, oproti súčasnej sadzbe vládou podporovaných hypoték poskytovaných na 30 rokov vo výške približne 4,3 percenta.
Reverzné hypotéky však tiež odrádzajú starších majiteľov domov od vykonávania ich opráv a údržby, povedal Mark Calabria, bývalý zamestnanec bankového výboru Senátu. To môže znížiť hodnotu majetku, čo zníži výnosy, ktoré veritelia dostanú z predaja domu, takže kvôli svojej záruke zostane FHA potenciálne visieť vo vzduchu.
„Na tom, ako sa o svoj majetok staráte, záleží,“ kvôli jeho neskoršej hodnote, povedal Calabria, súčasný riaditeľ štúdia finančných regulácií a nariadení Cato Inštitútu vo Washingtone, DC.
Preklad z Reuters Zdroj foto: utahloanpros.com