Tretina záujemcov o kúpu bytu ho nekupuje pre potreby vlastného bývania, ale pre krátkodobé a dlhodobé prenajímanie. Či je dôvodom, že sa neoplatí mať peniaze na účtoch v banke, alebo investovanie do podielového fondu je rizikové, alebo podliehame módnemu trendu mať vo vlastnom majetku viac nehnuteľností, nešpekulujeme. Ale tak, ako pri prvých dvoch alternatívach investovania svojich peňazí analyzujeme plusy a mínusy, tak by sme mali aj postupovať v prípade investičného podnikania. Najdôležitejším kritériom je v tomto prípade návratnosť do investovanej nehnuteľnosti. Vypočíta sa tak, že do čitateľa dáme cenu bytu plus všetky náklady spojené s uvedením bývania do prevádzky, čo znamená vnútorné zariadenie, poistenie a úroky. Do menovateľa je potrebné započítať ročný nájom mínus jeho prevádzkové náklady bývania, daň z nehnuteľnosti, očakávané opravy, netreba zabúdať ani na daňové priznanie. Niektoré z tých príjmových a výdajových položiek nie je problém zistiť, iné len odhadom a preto je lepšie počítať s rezervou. Podľa nedávno publikovaných informácii je návratnosť investičného bytu v Bratislave viac ako 26 rokov.
Hypotéky s dlhšou fixáciu sú dnes in
Jedným z najviac diskutovaným problémom na trhu nehnuteľností je dnes výška úroku nielen na nové hypotéky, ale aj po skončení doterajšej fixácie, ktorú vraj väčšina z dlžníkov má na kratšie obdobie do 5 rokov z dôvodu, že výška úročenia bola nižšia ako na viac rokov. Keďže sa dnes diskutuje, že ECB bude zvyšovať svoju základnú úrokovú sadzbu, alebo zníži objem lacných peňazí pre komerčné banky, tak stačí jeden z týchto dôvodov, aby sa úroky zvýšili nielen pre nové hypotéky ale aj na hypotéky po skončení ich úrokovej fixácie. Klientom komerčných bank sa preto doporučuje, aby začali s nimi rokovať o možnosti zníženia doterajšej úrokovej sadzby, alebo v prípade končiacej fixácie si predĺžili za výhodných podmienok, alebo keď sa nedohodnete, skúsili v splácaní pokračovať v inej banke. Napokon platí, že refinancovať je možné aj skôr ako uplynie obdobie fixácie, samozrejme pri spočítaní poplatku za predčasné splatenie. Keďže ide o niekoľko variant riešenia čo najnižšieho úročenia, ktoré má vplyv nielen na výšku mesačnej splátky, ale aj na mieru návratnosti investovaných peňazí do investičného bytu. V tejto súvislosti si povedzme, že najväčšie bankové domy začali zvyšovať úrokové sadzby na hypotéky aj bez toho, že by už ECB základnú úrokovú sadzbu zvyšovala. Mechanizmus úročenia funguje ako pri úročení vkladov a síce, na kratšie obdobie sú úroky na úvery nižšie a na dlhšie obdobie vyššie, čo napokon platí aj pri termínovaných vkladoch. Keďže nikto nepochybuje že ECB bude v najbližšom období svoju základnú úrokovú sadzbu zvyšovať čo mohlo hypotekárnych dlžníkov vyplašiť, sa v priebehu tohto štvrťroka zvýšil počet klientov, ktorí namiesto doterajšej, väčšinou päťročnej fixácie si fixáciu predĺžili až na 10 rokov. O koľko je fixácia na iné obdobie vyššia oproti doterajšiemu stavu závisí od financujúcej banky.
AUTOR: Ing. Róbert Hölcz, CSc. je ekonóm
Ak vás článok obohatil o ďalší uhol pohľadu, podporte ľubovoľnou čiastkou slobodu slova. Ďakujeme.
Vyhlásenie: Názory autora sa nemusia zhodovať s názormi vydavateľstva Sofian, s.r.o. Zodpovednosť za obsah tohto článku nesie výhradne jeho autor. Vydavateľstvo Sofian, s.r.o. nie je zodpovedné za akékoľvek prípadné nepresné či nesprávne informácie v tomto článku. Sofian, s.r.o. dáva súhlas na zdieľanie našich pôvodných článkov na ďalších nekomerčných internetových stránkach, ak nebude zmenený ich text a názov. Pri zdieľanom článku musí byť uverejnený zdroj a autor. Ak chcete články z nášho webu publikovať v tlači či inými formami, vrátane komerčných internetových stránok, kontaktujte redakciu na [email protected].
UPOZORNENIE
Vážení čitatelia – diskutéri. Podľa zákonov Slovenskej republiky sme povinní na požiadanie orgánov činných v trestnom konaní poskytnúť im všetky informácie zozbierané o vás systémom (IP adresu, mail, vaše príspevky atď.) Prosíme vás preto, aby ste do diskusie na našej stránke nevkladali také komentáre, ktoré by mohli naplniť skutkovú podstatu niektorého trestného činu uvedeného v Trestnom zákone. Najmä, aby ste nezverejňovali príspevky rasistické, podnecujúce k násiliu alebo nenávisti na základe pohlavia, rasy, farby pleti, jazyka, viery a náboženstva, politického či iného zmýšľania, národného alebo sociálneho pôvodu, príslušnosti k národnosti alebo k etnickej skupine a podobne.