Z dôvodu, že asi 90 percent slovenských domácností býva vo „vlastnom“ znamená, že najviac investovaného majetku majú nehnuteľnostiach, ktoré v predchádzajúcich rokoch prešli turbulentným období. Spomenieme len prevaha dopytu nad ponukou, každoročný pätinový nárast ceny a nízke hypotekárne úroky. Čo nás teda na trhu nehnuteľností čaká v najbližšom období, si kladú oprávnenú otázku domácnosti nech pracujú kdekoľvek. Väčšina hypotekárnych poradcov tvrdí, že tento rok bude stabilizovaný, čo znamená, že jeho účastníci neočakávajú extrémne nárasty ani prepady cien, s čím však treba počítať sú väčšie cenové pohyby v prenájmoch z viacerých dôvodov. Po vypuknutí pandémie, ktorá dosť obmedzila cestovanie, záujem o krátkodobé prenájmy výrazne poklesol, na ktorý vlastníci bytov reagovali s prechodom na dlhodobejší prenájom za nižšie ich ceny. Zmena nastala po vypuknutí Rusko-ukrajinského konfliktu, ktorý je spojený s migráciou, čo výrazným spôsobom zvyšuje dopyt po prenájmoch s následným dopadom na ich ceny, čo trvá doteraz a môže trvať dlho, keďže nevidíme náznaky na skoré ukončenie spomínaného konfliktu. Nehnuteľnosti sa totiž neprestanú predávať keďže okrem jedenia a pitia potrebujú domácnosti aj bývať, čoho však bude menej je kúpa bytu na hypotéku na účel investičného podnikania z dôvodu zvyšovania hypotekárnych úrokov. Pre investora je totiž dôležité, aby z výnosu z nájmu sa zaplatila hypotekárna splátka a jeho „zárobok“ by bol minimálne len narastajúca cena nehnuteľností, ktorej rast sa zastavil. Z dôvodu poklesu záujmu o kúpu bytu na investičné podnikanie, ktorý sa na celkovom objeme predaných bytov podieľal asi tretinou, sa tak dopyt po nových nehnuteľnostiach znížil.
Zmena obmedzujúcej podmienky bývania
Realitný trh v tomto roku ovplyvnia do vlaňajška nepoznané faktory akými sú pokles dopytu a nárast ponuky, zvyšovanie hypotekárnych úrokov,ktoré boli v roku 2021 pod jedno percento, na konci roku 2022 tesne pod úrovňou 3 percent, pričom v priebehu tohto roku sa hovorí o zvýšení až nad 4 %, čo určite obmedzí dopyt po bývaní na úver ako aj kupovanie bytov za účelom investičného podnikania tiež na úver. Vo všeobecnosti sa nepredpokladá, že Národná banka Slovenská sprísni do dnes platné obmedzujúce podmienky získania hypotekárneho úveru akými sú jeho výška do 8-násobku čistého príjmu žiadateľa, pričom jeho výška by nemala byť vyššia ako 80 percent z ceny kupovanej a založenej nehnuteľnosti, ako aj obmedzenia pre osoby staršie ako 40 rokov a takto by sme mohli pokračovať. Pokiaľ doteraz bola cena bývania obmedzujúcou podmienkou dostupnosti bývania, tak dnes je ňou cena hypotéky, ktorá z dôvodu nárastu inflácie sa vraj bude zvyšovať. Napriek uvedenému konštatovaniu nás realitní makléri presvedčujú, že trh s bývaním bude stabilizovaný, keďže sa nepredpokladá ich extrémny rast ale ani prepad cien. S čím však treba na trhu s bývaním počítať je nárast cien stavebných materiálov a mzdových nákladov, či dane z nehnuteľnosti bez započítavania vyšších nákladov na bývanie, ktoré sa dnes kompenzujú zo štátneho rozpočtu. A tak pokiaľ počas pandémie sa ceny nehnuteľností zvyšovali a ceny prenájmov klesali, dnes je to opačne. Kto si však kupuje nehnuteľnosť na akýkoľvek účel bez hypotéky, čo nie je pre realitný trh u nás neštandardne, keďže práve drahšie sú väčšinou kupované bez úveru, sa dnes zo spomínaných dôvodov potencionálnym záujemcom doporučuje. Čo sa týka prenájmov, ktorých ceny sa zo spomínaných dôvodov zvyšujú, však môže ovplyvniť štátne nájomné bývanie, ktoré môže ovplyvniť doterajšie podmienky komerčného nájmu. Budúci vývoj slovenského realitné trhu ale bude závislí nielen od menovej politiky ECB, ktorá určuje úrokové sadzby v závislosti od miery inflácie, ale aj vývoja ostatných makroekonomických ukazovateľov, ktoré ovplyvnia zamestnanosť a teda aj jeho kúpyschopnosť.
AUTOR: Ing. Róbert Hölcz, CSc. je ekonóm
Ak vás článok obohatil o ďalší uhol pohľadu, podporte ľubovoľnou čiastkou slobodu slova. Ďakujeme.
Vyhlásenie: Názory autora sa nemusia zhodovať s názormi vydavateľstva Sofian, s.r.o. Zodpovednosť za obsah tohto článku nesie výhradne jeho autor. Vydavateľstvo Sofian, s.r.o. nie je zodpovedné za akékoľvek prípadné nepresné či nesprávne informácie v tomto článku. Sofian, s.r.o. dáva súhlas na zdieľanie našich pôvodných článkov na ďalších nekomerčných internetových stránkach, ak nebude zmenený ich text a názov. Pri zdieľanom článku musí byť uverejnený zdroj a autor. Ak chcete články z nášho webu publikovať v tlači či inými formami, vrátane komerčných internetových stránok, kontaktujte redakciu na [email protected].
UPOZORNENIE
Vážení čitatelia – diskutéri. Podľa zákonov Slovenskej republiky sme povinní na požiadanie orgánov činných v trestnom konaní poskytnúť im všetky informácie zozbierané o vás systémom (IP adresu, mail, vaše príspevky atď.) Prosíme vás preto, aby ste do diskusie na našej stránke nevkladali také komentáre, ktoré by mohli naplniť skutkovú podstatu niektorého trestného činu uvedeného v Trestnom zákone. Najmä, aby ste nezverejňovali príspevky rasistické, podnecujúce k násiliu alebo nenávisti na základe pohlavia, rasy, farby pleti, jazyka, viery a náboženstva, politického či iného zmýšľania, národného alebo sociálneho pôvodu, príslušnosti k národnosti alebo k etnickej skupine a podobne.